[분석] 아들의 6살 생일선물로 고른 주식, 맥도날드(MCD)를 사야 하는 진짜 이유
26.03/25
[저자소개]
이관우님은 캐나다 MBA 출신으로, 외환 브로커지와 사모펀드에서 애널리스트와 포트폴리오 매니저를 역임했습니다. 현재는 캐나다 정부기관의 금융 매니저로 재직 중이며, CFA와 FRM 자격을 보유한 북미 금융 전문가입니다.



최근 맥도날드 CEO가 신 메뉴를 홍보하는 비디오 영상을 올렸으며, ‘깨작 깨작 먹는 모습’에 맥도날드 CEO에 대한 혹평을 다룬 내용들이 등장하는 한편 일부 SNS 플랫폼에서는 100만개 이상 ‘좋아요’를 기록하는 해프닝도 연출했습니다.

또한 이를 지켜본 라이벌 경쟁사 버거킹 CEO 는 마치 “버거는 이렇게 먹는거야, 한 입 가득하게”라며 맥도날드 CEO를 겨냥한 버거킹 와퍼 먹방 비디오를 올리기도 했는데요.

평소 버거킹과 맥도날드를 모두 즐기는 소비자 입장에서 흥미로운 시장/소비자 반응이였던 것으로 생각됩니다.



아래 주가 차트만을 고려한다면, 맥도날드 CEO 먹방 콘텐츠는 폭망일지 모릅니다. (최근 1달간 -0.3% 하락한 맥도날드 주가 대비 +9,45% 상승한 버거킹 주가)



그러나 맥도날드 CEO를 풍자한 수많은 밈 자료들을 고려해볼때 긍정적이건 부정적이건 맥도날드 브랜드 버즈에는 나름 임팩트 큰 효과를 초래하지 않았을까 생각해봅니다.



맥도날드 브랜드는 한국 소비자들에게도 이미 그 악명이 높겠으니, 아래와 같은 맥도날드 별점 1점 리뷰들은 이러한 맥도날드 약점을 제대로 꼬집고 있겠습니다. (출처 링크: https://owners.kr/)











그러나 이러한 악플들에서까지 그들이 동의하는 한가지는 그럼에도 우리는 맥도날드를 방문한다는 점이겠으며, 저 또한 매주 평균 1~2번은 출근길에 맥도날드 모닝 샌드위치와 커피를 주문하는 레귤러 소비자임을 자처합니다.
 

6살 생일 선물 주식: 맥도날드 (MCD)


지난 2025년 1월 알파벳/구글 (GOOGL) 분석글에서 언급드린대로 저는 매년 자녀들과 연관된 기업 주식들을 생일 선물로 준비중이며, 이번 분석글에서 소개드리는 맥도날드 (MCD) 주식은 아들의 6살 생일로 선물했습니다.
몇년전 6살 생일을 맞이할 당시 아들의 최애 브랜드는 나이키 (NKE) 와 맥도날드 (MCD) 였습니다.



아디다스, 뉴발란스, 온 (ONON), 언더아머 (UAA), 호카 (DECK), 스케쳐스등 다양한 신발 브랜드를 아들에게 소개해도, 언제나 쇼핑할때마다 아들이 유일하게 신겠다며 고집을 피우는 나이키 (Nike: NKE) 브랜드.

이러한 이유에서 집 한켠에 위치한 신발장에는 아들의 나이키 신발들이 즐비해 있으며, 심지어 아들이 가장 좋아하는 파란색 나이키 레볼루션 신발은 아예 실외/실내화 2켤레를 장만했으니, 6살의 어린이에게까지 강력한 브랜드 파워를 입증하던 나이키 브랜드에 감탄했던 당시 기억이 떠오릅니다.

또 다른 브랜드는 매주 토요일 오전 ‘축구 교실’ 후 귀가길에 절대 스킵할 수 없는, 저 멀리서부터 노란 아치형 로고를 반짝이는 글로벌 최대 패스트푸드 레스토랑 브랜드, 맥도날드 (MCD)였으니, 로고를 보는 순간 ‘맥도날드 아이스크림 앤 해피밀’이라 외치는 아들에게서 나이키에 버금가는 강력한 브랜드 파워에 감탄하게 됩니다.

결론적으로 나이키와 맥도날드에 고심하던 저는 6번째 생일 주식 선물로 맥도날드를 선택했으며, 1주당 $230~240달러 수준에 맥도날드 주식을 매수한 이후 현재까지 주가 흐름만을 고려해볼때는 다행히 플러스 수익률을 유지중입니다.



현재 52주차 최저가에 근접한 나이키 주가 흐름을 고려해볼때 다행이다라고 생각하실 독자분들이 계실테지만, 아들의 7번째 주식 선물로 나이키를 선물했던 저였으니, 현재 아들에게 선물한 나이키 주식은 거의 반토막난 상황입니다만, 앞으로 +15년 이상 중장기적 가치 투자 관점에서는 큰 걱정은 안하는 상황이며, 기회가 된다면 나이키 주식에 대한 초이스스탁US 분석글을 공유드려볼 계획입니다.



아들이 가장 좋아하는 브랜드이자 6살 아들이 정확하게 (나이키 브랜드와 더불어) 발음할 수 있었던 브랜드라는 점에서 아들과의 연관성을 찾은 맥도날드 기업이 선사하는 보너스 투자 상품은 바로 맥도날드가 지닌 “Recession-Proof (경기 침체 방어주)” 기업 면모였습니다.

지난 2007~08년 서브프라임 모기지 금융 붕괴 사태에서부터 지난 2020년 글로벌 팬더믹 상황등 불안정한 국제정세 속에서도 안정적으로 주가 아웃퍼폼했던 맥도날드 기업 사례를 벤치마크 삼아볼때 맥도날드의 매력적 “Recession-Proof” 면모는 다음의 두가지 항목들로 설명됩니다.
  • Recession-Proof: 부동산
  • Recession-Proof: 비지니스 모델
 

(1) Recession-Proof: 부동산


금리 인상, 인플레이션 우려 상황속에서 전형적 인플레이션 헤징 투자 전략으로 각광을 받고 있는 투자 종합 상품들 중 하나는 바로 땅 (부동산: Real Estate => 자산 가치 상승 및 임대 수익 창출) 입니다.

여기서 초스 회원분들께 어처구니없는 질문 하나 드려보겠습니다.
  • 맥도날드는 레스토랑 & 프랜차이즈 기업이다. (예/아니오)
  • 맥도날드는 부동산 투자 기업이다. (예/아니오)

첫번째 질문에 대해서는 모든 분들께서 아무런 주저없이 ‘예’라고 답하셨을거라 생각되겠으나, 두번째 질문을 접하신 일부 초스 회원분들께서는 다소 주저하시는 분들도 계실거라 생각되는데요.

지금부터 그 해답을 함께 살펴보도록 하겠습니다.

다음 테이블 (출처: 맥도날드 2025년 연간 보고서 페이지 52) 에서와 같이 2025년 12월 31일 기준 맥도날드 기업 장부에 명시된 부동산 가치는 약 $49.290 billion달러로 이는 지난 2024년의 $44.177 billion달러 수준에서 +11.57% 상승한 것으로 집계됩니다.



그렇다면, 지난 10년간 ‘맥도날드 부동산 가치’는 얼마나 상승했을까요?

그 해답은 아래 테이블내 요약 정리되겠으니, 지난 2016년 +$34 billion 달러 규모는 2025년 기준 +$49.3 billion 달러로 증가한 상황 (10년 연평균 성장률 (10YR CAGR%= +4.06%)) 입니다.



이게 뭔 대수냐 여기실 분들도 계시겠지만, 다음에 살펴볼 2개의 테이블을 통해 투자자들에게 ‘햄버거 레스토랑 프랜차이즈 기업’으로 알려진 맥도날드의 또 다른 면모 (부동산 투자 기업)를 찾아볼 수 있겠습니다.

첫번째 테이블은 2024년 기준 상위 10권 글로벌 부동산 기업들의 시가총액 (Market Cap)을 비교한 테이블로서, 랭킹 1위 프롤로지스 (PLD), 사이몬 프로퍼티 그룹 (SPG) 등과 같은 유명 부동산 투자 전략을 포함한 대체 투자 전문 기관에서부터 창고형 스토리지 리츠 (PSA) & 이동통신 서비스 리츠 기업들 (AMT) 에 이르는 유명 부동산 투자 기업명들이 관찰되는 한편, 만일 햄버거와 감자튀김을 파는 맥도날드 기업을 해당 리스트에 포함할 경우, 맥도날드의 2025년 기준 +$49.3 billion 달러 부동산 가치는 랭킹 6~7위에 안착시켜줄 것입니다.



아래의 두번째 테이블은 SWFI 기관 선정, 글로벌 최대 부동산 기업들의 부동산 자산 가치를 요약 정리한 테이블로서, 역시나 전 세계 부동산 업계를 좌지우지하는 ‘부동산 전문 기업들 (Real Estate Company)’ 사이에서 맥도날드가 보유한 +$49.3 billion 달러 부동산 가치는 ‘햄버거 & 감자 튀김 & 아이스크림 레스토랑 기업’을 글로벌 최대 부동산 기업 랭킹 10위권 수준으로 승격시켜줄 것입니다.



맥도날드 기업의 부동산 기업 면모를 좀 더 구체적으로 살펴보기 위해 이번에는 맥도날드 프랜차이즈 사업 모델에 대해서 분석해보겠습니다.

아래 테이블은 미국 vs 해외시장별 맥도날드 레스토랑 수 현황을 지난 2020년부터 2025년까지 정리한 자료로서, 2025년 기준 미국내 +13,706개 레스토랑과 해외 시장내 31,650 개 레스토랑을 합한 총 +45,356개 맥도날드 레스토랑을 보유중입니다.



지난 2025년 기준 맥도날드가 보유하는 글로벌 총 맥도날드 매장의 평균 +94~95% 는 오늘날 프랜차이즈 비지니스로 유지되고 있는 것으로 집계, 이들 맥도날드 프랜차이즈 매장의 대부분은 맥도날드 기업이 직접 소유한 땅 (부동산)에 세워진 맥도날드 스토어를 임대하는 방식으로 유지되고 있습니다. (2025년 기준 총 +45,356개 맥도날드 레스토랑들 중 약 +43,279개 맥도날드 레스토랑들 (전체 +95.4% 맥도날드 레스토랑들)은 현재 프랜차이즈 사업모델을 유지중입니다.)

즉, 맥도날드 프랜차이즈 사업자들은 맥도날드 기업이 소유한 맥도날드 스토어를 임대하는 세입자로서 재분류, 맥도날드 프랜차이즈 사업 초기 비용 (initial fees) 지불과 함께 연간 맥도날드 로열티 (Royalties) 와 렌트비 (Rents)를 지불하게 됩니다.

아래는 2025년 맥도날드 연간 보고서내 프랜차이즈 비용 현황 부분 (Franchise Arrangements)을 캡쳐한 것으로, 맥도날드 전체 비중 +95%를 대변하는 이들 맥도날드 프랜차이즈가 맥도날드 기업에게 ‘헌납’하는 임대 비용은 전체 프랜차이즈 비용의 +63.1% 라는 높은 비중을 차지한 것으로 확인됩니다.

  • 2025년 기준 렌트비 (Rents)는 +$10,442 million달러
  • 2025년 기준 로열티 (Royalties)는 +$6,018 million 달러
  • 2025년 기준 사업 초기 자본 (Initial fees)는 +88 million달러
  • 2025년 기준 렌트비는 맥도날드 전체 프랜차이즈 비용의 +63.1% (=10,442/16,548) 높은 비중으로 확인됩니다.

다음은 지난 2018년부터 2025년까지 지난 8년간 맥도날드 프랜차이즈 사업 실적 현황을 요약한 자료입니다.

맥도날드 프랜차이즈들로부터 연간 렌트, 로열티, 초기 투자금 수입 트랜드를 한눈에 살펴보실 수 있겠으니, 역시 세입자들로부터 확보하는 높은 렌트비에서 맥도날드의 부동산 기업으로서 사업 모델을 간접적으로 유추해볼 수 있겠습니다.

  • 지난 7년간 맥도날드 프랜차이즈 레스토랑 연평균 연매출 성장률은 +6% 를 달성중입니다.
  • 맥도날드 프랜차이즈 총 수입의 평균 +63~64%는 렌트비 (Rent) 로부터 창출하는 것으로 집계됩니다.
  • 2025년 기준 렌트와 로열티는 각각 +4.2%와 +7.3% 연매출 성장률을 달성한 것으로 분석되며, 연간 프랜차이즈 연매출 성장률은 +5.3%를 기록한 것으로 집계 분석됩니다.

레스토랑 업계 라이벌 기업들과의 비교에서도 맥도날드 프랜차이즈 사업자들은 버거킹, 서브웨이등 다른 유명 레스토랑 프랜차이즈들이 지불하는 렌트 비용 수준 보다 월등히 높은 매출을 ‘맥도날드 시설 임대비’로 지불하는 것으로 집계 (평균 +6~8% 매출을 임대 지불하는 반면에 맥도날드 프랜차이즈 사업자들은 총 매출의 +10~15% 를 임대비로 지불하는 것으로 집계) 확인됩니다.



오랜 기간 ‘노른자 땅’만을 골라 사고 팔아본 ‘탁월한 부동산 투자 기업’으로서의 폭넓은 경험과 사업 노하우에 입각, 맥도날드는 지도 하나만으로도 이 지역이 새로운 ‘노른자 땅’으로 개발되겠구나 정확히 간파할 수 있으며, 이를 토대로 핵심 요지내 토지를 매입, 맥도날드 레스토랑을 입점시키게 됩니다. (맥도날드가 눈독들이는 핵심 요지 요건으로는 (1) 교통량이 많은 지역, (2) 최소한 2개 이상의 교차로 지역, (3) 반드시 신호등이 설치된 교차로 지역등)



맥도날드 가맹점 (프랜차이즈) 신청자가 등장하는 순간, 맥도날드는 이들 가맹점 (프랜차이즈) 파트너들에 대한 부동산 임대 사업자로 대변신, 이후 부동산 임대업으로 확보된 렌트비 (전체 프랜차이즈 비의 평균 +63~64% 비중) 는 곧 맥도날드의 안정적 현금 흐름을 지탱해주는 원동력이겠으며, 이에 힘입어 맥도날드는 ‘배당 귀족주 (dividend aristocrats)’이라는 유명 타이틀을 유지중에 있습니다.

우선 배당 귀족주 (dividend aristocrats) 라는 명예 기업 타이틀을 얻기 위해서는 최소한 +25년 이상 매년 배당금을 늘리는 주주 친화 기업이여야 하며, 미국 증시를 대표하는 S&P 500 지수를 구성하는 기업들 중 약 10% 수준이 배당 귀족주로 분류되고 있습니다.



다시 한번 강조드립니다.

배당금을 최소 +25년 이상 매년 지속적으로 지급함은 물론이거니와, 매년 배당금액 수준까지 꾸준히 늘려야 한다는 점입니다.

말로야 쉽겠지만, 지난 2008~2009년과 같은 글로벌 금융위기 상황 또는 지난 2020년 글로벌 팬더믹 상황에서도 매년 주주들에게 지급하는 배당금을 꾸준히 늘리기는 결코 쉬운일이 아니기에 배당관련 투자에 관심이 있는 글로벌 투자자들 사이에서 특히나 이들 ‘배당 귀족주’들은 높은 투자관심과 사랑을 받고 있습니다.

아무리 10번 중 9번을 잘해도 (다시 말하면, 최근 9년간 매년 배당금 수준을 늘리는) 마지막 1번에서 미끄러져버리는 기업은 오랜 기간 유지해오던 ‘배당 귀족주’의 명예를 잃게 되는데요.

오랜 기업 역사와 브랜드 파워를 유지해오던 미국 이동통신 서비스 업계 넘버 2 기업, AT&T (T) 역시 배당컷을 통해 ‘배당 귀족주‘ 타이틀을 상실하게 되었으며, 글로벌 최대 테크 블루칩 기업들 애플 (AAPL), 아마존 (AMZN), 마이크로소프트 (MSFT) 조차도 얻지 못하는 배당 귀족주라는 명예 타이틀.

그렇다면, 이번에는 배당 귀족주 명예 기업 타이틀을 확보한 우리가 잘 알고 있는 미국 기업 몇개를 살펴보겠습니다. 여기 펩시코 (PEP), 코카콜라 (KO), 맥도날드 (MCD) 이미지가 보이시죠?



우리가 즐겨 마시는 탄산음료 메이커 펩시, 코카콜라, 그리고 출출할때 사먹는 감자튀김 메이커 맥도날드는 모두 배당 귀족주 타이틀을 확보중에 있으니, 코카콜라는 2025년 기준 무려 +64년 연속 배당금을 꾸준히 늘리는 대표격 배당 귀족주이며, 펩시와 맥도날드 역시 각각 +53년, 49년 연속 배당금을 늘리면서 지급하는 미국 증시내 대표격 배당 귀족주입니다.




물론 이쯤에서 부동산 리츠 투자에 관심 있으신 초스 회원분들께서는 ‘아니 그럼 차라리 부동산 사업부를 리츠 기업으로 분사하는 전략을 고려해볼만 하지 않을까?’하는 의문점을 제기하실 수 있겠습니다.

이미 지난 2015년 행동주의 투자기관들은 맥도날드 기업에게 이러한 전략 (즉, 맥도날드 부동산 사업부를 리츠 (REITs) 로 분사하는 전략) 을 제안했으나, 기업 시너지 효과 측면에서 리츠 분사 결정을 반대했던 맥도날드였으며, 앞서 살펴본대로 높은 수준의 프랜차이즈 비용이 임대비 (Rent) 로 구성된다는 점에서 당시 리츠 분사 반대 결정의 근거를 간접적으로 확인할 수 있겠습니다.

결론적으로 막대한 부동산 자산을 확보한 맥도날드 기업 면모를 고려해볼때 금리 인상 및 인플레이션 우려론이 빈번히 언급되는 불안정한 시장 상황속에서 ‘전형적 인플레이션 헤징 전략’으로 종합되는 부동산 투자 기업으로서 맥도날드 주식에 대한 매력적 투자 기회가 관찰되겠으며, 이는 다음에 리뷰해볼 맥도날드가 지닌 또 다른 Recession-Proof 투자 요소 (맥도날드 비지니스 모델) 를 통해서 그 가치가 또 한번 그 빛을 발하게 됩니다.
 

(2) Recession-Proof: 비지니스 모델


굳이 자세히 설명드리지 않더라도 경기 침체 상황속에서 상대적으로 안정된 현금 흐름 창출력을 자랑하는 맥도날드를 포함한 유명 레스토랑 브랜드 기업들 (스타벅스, 버거킹, 서브웨이, 맥도날드 등)의 저력을 초이스스탁US 독자분들께서도 이미 잘 알고 계실텐데요.

경기 침체 속에서 럭셔리 아이템을 포함한 상대적으로 불필요한 소비재 지출은 급감하겠으나, 매일 커피 한잔 매주 햄버거 1세트와 같은 ‘일상속 소소한 즐거움’을 책임지는 (그리고 상대적으로 가격 지출 부담이 적은) 이들 유명 레스토랑 기업들에게 우리들의 지갑 열기는 상대적으로 쉽겠습니다.



이러한 맥도날드를 포함한 유명 레스토랑 브랜드 기업들의 Recession-Proof (비지니스 모델) 면모는 지난 2건의 대표적 경제 위기 상황속에서도 그 저력을 재입증해냈으니, 바로 지난 2008년 미국 서브프라임 모기지 금융 붕괴 사태 상황과 지난 2020년 글로벌 팬더믹 상황입니다.

지난 2008-09년 당시 경기 침체 우려속 너도나도 다운사이징 (downsizing: 기존 스토어 규모를 축소) 정책으로 전환하던 시점에도 서브웨이 (Subway) 는 같은 기간내 +6,000개 이상의 신규 서브웨이 스토어 오픈 결정, KFC/피자헛/타코벨 브랜드를 보유한 얌 브랜즈 (YUM) 역시 +300 개 이상의 신규 레스토랑 지점을 오픈 결정하는 한편, 글로벌 레스토랑 업계를 이끄는 맥도날드 (MCD) 역시 지난 2008년 +600 개 뉴 맥도날드 스토어 오픈, 당시 +55개 분기 연속 같은 스토어별 매출 성장률, +29% ROE (Return On Equity) 라는 괄목할만한 기업 실적 지표를 투자자들에게 전달하게 됩니다.



이러한 Recession-Proof 비지니스 모델은 지난 2020년 글로벌 팬더믹 사태속에서도 재입증되었으니, 지난해 코로나 바이러스 후폭풍에 따른 미국 주식 시장 바닥 형성 직후 빠른 주가/실적 회복력을 보여준 맥도날드를 포함한 유명 레스토랑 브랜드 기업들의 저력을 우리는 지금도 기억하고 있습니다.


 

초이스스탁US 분석툴


다음은 2026년 3월중순 기준 초이스스탁US의 맥도날드 기업에 대한 스마트스코어 현황을 캡쳐한 이미지로서 현재 +52점 스마트 스코어로 평가받고 있습니다.

  • 초이스스탁US의 맥도날드 기업 스마트스코어 진단 페이지 링크
  • 종합 점수: 1년전 53점에서 +52점으로 한단계 하락했습니다.
  • 미래 성장성: 지난 2025년 3월 기준 +5점에서 최근 +10점으로 소폭 성장중입니다.
  • 사업 독점력: 전년동기와 최근 모두 동일하게 +50점을 그대로 유지합니다.
  • 재무 안전성: 전년동기 +50점에서 최근 +40점으로 감소중입니다.
  • 수익성: 전년동기와 최근 모두 동일하게 +70점을 그대로 유지합니다.
  • 현금 창출력: 전년동기와 최근 모두 동일하게 +90점을 그대로 유지합니다.

역시나 부동산 & 경기침체 방어주 답게 튼튼한 수익성/현금 창출력을 확보한 반면에 역시나 경쟁력 높은 레스토랑 업계 시장을 간접적으로 시사하듯, 미래 성장성/사업독점력 측면에서는 낮은 기업 펀더멘털 실적 지표로 평가받겠습니다.
 

초이스스탁US 밸류에이션


초이스스탁US가 제공하는 맥도날드 (MCD) 기업가치 (밸류에이션) 분석에 근거해볼때 여전히 기업 내재가치 (intrinsic value, 적정가) 대비 현재 주가는 상대적으로 고평가 되었다는 투자 분석입니다.

 

초이스스탁US 원스톱진단


그렇다면, 과연 현재 맥도날드 주식은 기업 펀더멘털 (초이스스탁US 의 스마트스코어) 지표와 기업 가치 (초이스스탁US의 밸류에이션 밴드차트) 지표 측면에서 매력적 매수 전략주로 분류되는지 여부를 파악하기 위해 초이스스탁US의 원스톱진단 분석툴을 살펴보겠습니다.

  • 조금 비싸요: (SBUX), (QSR), (MCD)
  • 관심하세요: (SG)
  • 매력적이네요: (CAVA), (DPZ), (SHAK), (WEN), (CMG), (BROS),(WING)
  • 흥미롭게도 글로벌 햄버거 업계를 주름잡는 양대산맥 기업들 (맥도날드와 버거킹) 은 모두 조금 비싸요 구간에 포진된 것으로 집계 분석됩니다.

참고로 이들 레스토랑 기업들 중 일부 기업들에 대한 기존 초이스스탁US 분석글을 다음과 같이 공유드립니다.  

결론 (Conclusion)


‘글로벌 팬데믹’ 시장 위기 상황 이후 빠른 기업 재편 및 턴어라운드 정책을 통한 ‘탁월한 기업 위기 능력’을 입증해낸 맥도날드 기업.



또한 지난 49년간 매년 배당금 지급을 늘리는 배당 귀족주의 면모와, 경기침체 방어주식으로서의 면모 여기에 마지막으로 이번 시간에 집중적으로 다뤄본 ‘부동산 투자 기업으로서의 맥도날드 기업 면모’를 고려해볼때 중장기적 가치 투자 접근법에서 훗날 여러분의 자녀분들께 선물해 볼 만한 매력적인 커피캔 포트폴리오 투자 종목이라 판단됩니다.



최소한 저의 아이돌이자 투자 스승님, 워런 버핏과의 공통 분모 (물론 더 이상 MCD 주주는 아니지만, 워런 버핏처럼 지금도 출근길에 최소 1주에 2~3번은 맥도날드 아침 샌드위치를 즐기는 소비자 입장에서의 공통 분모) 를 찾아볼 수 있다는 점 하나만으로도 맥도날드 주식을 보유함에 기쁨을 느껴봅니다.

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