호스트 디지털(HOST)은 하몰 삼라 대표가 주주서한에서 첫 사업지 '사이트 I'의 15년 확정 임대차 계약을 통해 기본 임대료 기준 약 12억5000만 달러의 계약 매출을 이미 확보했으며, 추가 지분 조달 없이 건설을 진행할 계획이라고 19일 발표했다. 회사는 지난 9월 상장 이후 AI 관련주가 급락하면서 시가총액이 크게 줄어든 데 대해 투자자 질문에 답하는 형식으로 서한을 공개했다.

삼라 대표는 상장 이후 대출 기관과 채무·지분 투자자를 만나며 세 가지 질문이 반복됐다고 밝혔다. 금리가 높은 상태가 지속될 때의 수익률, 데이터센터 건설 자금 조달 방식, 전력 용량(메가와트)이 주주 가치로 이어지는 경로가 그것이다. 그는 본인도 회사의 주요 주주라며, 최근 몇 주간 AI 인프라 개발사와 하이퍼스케일러, 네오클라우드, 반도체 기업 등 AI 관련주가 전반적으로 부진했고 호스트 디지털도 상당한 타격을 입었다고 언급했다.

삼라 대표는 호스트 디지털이 데이터센터를 임차하는 하이퍼스케일러나 네오클라우드와는 다른 사업을 한다고 강조했다. 회사는 임차인 맞춤형(build-to-suit) 데이터센터를 개발하는 '특수 건물의 임대인'으로, 토지와 건물, 전력 사용권, 전기·냉각 설비를 보유한다. 임차인이 3년 뒤 칩을 전부 교체해도 임대 조건은 바뀌지 않아 GPU 노후화 위험은 임차인이, 자체 AI 모델이 시장에서 선택받지 못할 위험은 프런티어 AI 기업이 부담하는 구조라고 설명했다.

회사는 임차인이 GPU만 설치하면 되는 턴키(turnkey) 방식 데이터센터 인도를 추진한다. 삼라 대표는 일부 경쟁사의 '파워드 쉘(powered shell)'보다 구현 난도가 높지만, 완성도 높은 솔루션을 제공하면 대체로 더 높은 계약 매출로 보상받는다고 밝혔다. 지분과 부채를 아우르는 대규모 자본이 필요한 만큼 경영진이 기관 금융 출신이라는 점도 내세웠다. 숀 매튜스 회장은 약 10년간 캔터 피츠제럴드를 이끌었고, 삼라 대표는 모건스탠리, 스타우드 캐피털, PGIM, 아이코닉 캐피털 등을 거치며 10년 넘게 부동산 투자와 디지털 인프라 분야에서 일했다.

금리 상승 우려에 대해서는 건물 수익과 차입 비용 간 스프레드를 임대 기간 내내 고정하는 방식으로 대응한다고 밝혔다. 오클라호마 북동부에 위치한 사이트 I의 임대 계약은 사용 여부와 관계없이 예약 용량에 대한 대금을 내는 테이크오어페이(take-or-pay) 방식이다. 임대료는 첫해 약 6700만 달러에서 시작해 매년 3%씩 오르며, 기본 계약 기간 전체로는 약 12억5000만 달러의 계약 매출이 된다. 임차인이 전기요금을 포함한 건물 운영비도 부담한다.

삼라 대표는 고가 칩을 보유했거나 차기 모델 출시를 서두르는 AI 기업에는 6개월 지연이 임대료를 조금 더 내는 것보다 훨씬 큰 손실이어서, 즉시 가동 가능한 전력에 프리미엄을 지불한다고 설명했다. 이에 따라 회사 현금흐름이 차입 비용 변동에 크게 흔들리지 않는다는 입장이다.

전력 확보 전략으로는 '라이트스케일드(RightScaled)' 사이트에 집중한다고 밝혔다. 삼라 대표는 JLL 추정을 인용해 미국에서 신규 데이터센터가 전력망 연결을 기다리는 평균 시간이 현재 약 4년으로, 2022년의 12~18개월에서 크게 늘었다고 전했다. 회사는 즉시 또는 단기간 내 약 20~100메가와트의 전력망 전력을 확보할 수 있고 전기 설비와 연결이 이미 갖춰진 자산을 개조하는 방식을 택해, 새 전력을 찾는 개발업체보다 수개월에서 수년 앞서 출발할 수 있다고 주장했다. 사이트 I는 산업용 건물과 전력회사 소유 변전소가 부지에 이미 있었으며, 고객에게 55메가와트를 제공한다. 인도 목표 시점은 2027년 1분기다.

자금 조달은 건물별로 해당 부지와 임대 계약을 담보로 대출을 받고 임대료 일부로 상환하는 방식이다. 삼라 대표는 최근 일부 기업이 두 자릿수 중반대 금리로 비투자적격(정크) 채권을 발행하고 있다며 이것이 업종 전반의 투자자 불안의 큰 이유라고 진단했고, 호스트 디지털은 이와 거리가 멀다고 선을 그었다. 사이트 I의 임차인은 세계 최대 규모이자 가장 오래된 비상장 클라우드 인프라 기업 중 한 곳이다. 회사는 이 임대 계약이 미국에 기반한 투자적격 등급 글로벌 기술 기업의 보증(backstop)으로 뒷받침될 것으로 예상하며, 이를 통해 더 낮은 금리로 더 많은 금액을 넓은 대출 기관 풀에서 조달할 수 있어 사이트 I 건설에 추가 지분이 필요 없다고 밝혔다. 사이트 규모가 기가와트급 캠퍼스보다 작아 대출 규모가 관리 가능한 수준이라는 점도 덧붙였다.

밸류에이션과 관련해 삼라 대표는 지난 9월 공모를 마무리했을 때 시장이 평가한 회사 가치가 약 3억8500만 달러였으나 현재는 1억 달러 미만이라고 밝혔다. 토지와 전력, 12억5000만 달러 규모 계약 매출이 담긴 임대 계약은 그대로라는 점을 강조했다. 그는 시장이 주주 지분 희석 없이 건물의 자금을 조달하고 인도할 수 있다는 증거를 원하는 것으로 보며 이는 올바른 기준이라고 말했다.

삼라 대표는 투자자가 지켜볼 지표로 세 가지를 제시했다. 첫째는 사이트 I의 프로젝트 파이낸싱 확정, 둘째는 예산 내 건설 완료와 임대료 수취가 시작되는 2027년 1분기 인도, 셋째는 추가 사이트 확보다. 오클라호마 북동부의 두 번째 전력 공급 사이트인 사이트 II는 12년 테이크오어페이 임대 계약이 체결돼 있으며 기본 임대료 규모는 약 3억9100만 달러다.

회사는 사이트 II의 잠재적 인수 등 개발·인수 계획, 데이터센터 인도 시기, 계약 매출과 임대 조건이 미래예측 진술이라고 밝혔다. 필요한 자금 조달 능력과 개발 완료, 일정에 맞춘 용량 인도 등은 실제 결과를 달라지게 할 수 있는 위험 요인으로 명시했으며, 세부 위험 요인은 2026년 9월 17일 제출한 8-K의 Exhibit 99.2에 기재돼 있다.

이번 서한은 분기 실적이나 신규 계약 발표가 아니라 기존에 공개한 임대 계약과 자금 조달 구상을 재확인한 성격이다. 프로젝트 파이낸싱이 아직 확정되지 않았고 인도가 2027년 1분기로 예정돼 있어, 세 가지 지표의 이행 여부가 향후 시장 평가의 관건이 될 전망이다. 삼라 대표는 시장의 일일 변동은 통제할 수 없지만 투자자 자본의 사용 방식과 고객에 대한 적기 인도는 통제할 수 있다며 이제 실행이 중요하다고 강조했다.

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